Financement d'un bien immobilier

 

Il existe trois façons de financer un bien immobilier :



  • Payer comptant,
  • Recourir au crédit amortissable,
  • Recourir au crédit in fine.
 
Le choix du mode de financement est très rarement effectué par l'acquéreur en toute connaissance de cause.

Il est le plus souvent proposé voire imposé par l'établissement bancaire, qui traite le dossier au regard du niveau d'endettement instantané de l'emprunteur et des critères propres à chaque établissement.


Or le mode de financement de l’opération est un critère fondamental de votre avenir patrimonial.


puce_financementEn effet, lors d’une opération d’achat immobilier

tous les acteurs sont focalisés sur l’instant immédiat :
le vendeur veut le produit de sa vente


  • L’agent immobilier sa commission
  • Le banquier son crédit
  • Et vous votre bien !

puce_financementOr, une fois ce bien acquis c’est vous seul qui allez porter le bien

et surtout le crédit associé pendant 10, 15, 20 voire 30 ans,

sans avoir envisagé de façon concrète les points fondamentaux suivants :


  • Combien de temps vais-je vivre dans ce bien ?
  • Ai-je besoin de trésorerie pour faire autre chose dans les années qui viennent ?
    (monter ma société, vivre à l’étranger, faire un enfant de plus,…)
  • Comment va se dérouler mon parcours professionnel, vais-je avoir plus de revenus ?
    comment vais - je gérer ma trésorerie ?

Toutes ces questions ne trouvent aucune réponse AVANT la décision d’achat et de financement.
Or la prise en compte concrète de l’ensemble de ces paramètres peut remettre en cause tout le plan de financement.

Seule une véritable étude patrimoniale qui envisage l’ensemble des conséquences de l’opération, peut permettre de vivre sereinement les années qui suivent en laissant la possibilité de changer de cap sans pertes financières.

puce_financementUne véritable étude patrimoniale peut entre autres choses vous permettre

dans certains cas :


  • De ne pas vendre le bien que vous désirez financer parce que le marché immobilier a baissé, mais de pouvoir tout de même acheter un nouveau bien pour profiter des prix attractifs.
  • De pouvoir financer et transmettre SANS devoir donner ou démembrer et tout en conservant votre bien … même après 65 ans !
  • De pouvoir faire emprunter à vos enfants qui s’installent sans avoir à vous démunir de vos ressources et sans déstabiliser leur trésorerie…

Une fois encore, votre Conseiller Alpha Phi est là pour en parler et mettre en place la stratégie la plus appropriée.

 
 

Quels sont les points clés du crédit amortissable ?

Le crédit amortissable peut se définir par quatre critères fondamentaux :


  • L'apport : il est constitué des liquidités  investies dans le bien pour son acquisition. Ces sommes sont  immobilisées juqu'à la cession éventuelle du bien, puisqu'elles font partie intégrante du foncier.
  • Le capital emprunté : c'est le complément manquant pour l'opération, mis à disposition par un établissement bancaire et remboursé par l'emprunteur.
  • La durée du financement : déterminée  par la capacité d'emprunt et l'acceptation d'une charge financière mensuelle définie.
  • La durée de conservation : c'est la durée effective de conservation du bien qui aujourd'hui est quasiment toujours inférieure à la durée de financement.


Le principe même du crédit amortissable consiste à rembourser une part d'intérêt et une part de capital dans la mensualité.

Toutefois, le tableau d'amortissement montre une dégressivité de la part d'intérêts payés et une progressivité de la part de capital remboursé. 

Structurellement, il fait apparaître que l'emprunteur rembourse d'avance les intérêts dus sur la période.

Statistiquement, plus de 95 % des crédits longs termes octroyés dans les grandes métropoles sont remboursés avant la moitié de la durée initiale prévue. Dans ce cas, l'emprunteur  qui a payé d'avance les intérêts dus, voit le coût de l'opération augmenter.

Par exemple : pour un crédit 20 ans de 100.000 euros à 4 % / an et une mensualité de 605,98 €/ mois, si l'emprunteur revend son bien au bout de 7 ans, il aura remboursé 26.379 €.

Compte tenu de ses mensualités cela revient à faire un crédit sur 7 ans de 26.379 euros à 605.98 € / mois soit un taux réel de ...21.26 % / an !!!
 

Quels sont les grands principes du crédit in fine ?

Le crédit in fine est un crédit consenti sur une durée donnée mais dont le capital n'est remboursé qu'à l’échéance.

Pendant toute la durée du crédit,  vous ne payez que les intérêts d’emprunt. Pour avoir la garantie que vous allez pouvoir rembourser votre crédit à son terme, la banque vous demande de placer une somme initiale, assortie ou non de primes périodiques qu'elle va nantir.

La capitalisation de cette somme vous permettra de rembourser le montant total de votre crédit.

Certains types de financement in fine vous permettent de réaliser l'opération avec très peu voire sans apport initial.