1/ Comment fonctionne le montage couplant parts de SCPI et nue-propriété à crédit ?
Le couplage parts de SCPI et nue-propriété à crédit s’établit de la façon suivante : on met en place 2 prêts in fine. Un prêt in fine destiné à acheter des parts de SCPI et un prêt in fine pour l’achat de la nue-propriété.
Compte tenu des taux d’intérêts bas, les rendements de SCPI sont supérieurs au coût du financement. On génère donc un revenu positif qui va nous servir à alimenter le financement de la seconde opération.
Cette seconde opération est constituée d’une nue-propriété : un bien que l’on achète démembré dans Paris ou en métropole. L’usufruitier de ce démembrement est un bailleur institutionnel à vocation sociale.
On est dans le cas d’un démembrement économique, c’est-à-dire que la durée de l’usufruit est calculée dès le départ et elle prend fin à une date d’échéance connue à l’avance.
En achetant cette nue-propriété à crédit à l’aide d’un prêt in fine, le montage avec la SCPI va permettre à l’investisseur de générer un excédent qui financera tout ou partie de la totalité de l’opération en nue-propriété.
2/ Le risque est-il lissé grâce à ce placement diversifié ?
La notion de lissage de risque est relative car tout investissement constitue un risque aussi bien sur la SCPI, sur la nue-propriété, sur le crédit ou sur le rendement des contrats d’assurance vie permettant de reconstituer le capital. En revanche, même avec un rendement à 0, avec une non valorisation de la SCPI sur 20 ans et une non valorisation de l’immobilier démembré, on se retrouve avec un coût d’acquisition extrêmement faible du fait de l’opération.
La vraie maîtrise du risque lié à ce montage réside dans le fait que la SCPI, pour autant que l’on ait choisi une SCPI de taille importante et relativement liquide, on peut alléger ou renforcer l’opération comme on le désire avec une granularité qui est très faible.
La deuxième chose est que la nue-propriété est beaucoup plus facilement revendable que ce que l’on pense, dans la mesure où il y a toujours un investisseur qui voudrait acheter décoté pour avoir un bien disponible avant la fin du démembrement.
3/ Quel est l’avantage fiscal ?
L’avantage de cette solution est d’être totalement transparente fiscalement, tant sur le plan de l’IFI que sur le plan de l’impôt sur le revenu. Il n’y a pas de fiscalité puisque l’on compense par les intérêts d’emprunt du démembrement qui sont déductibles des revenus net de l’opération SCPI.
On compense l’opération et on peut faire une opération totalement neutre, négative en générant des intérêts reportables ou bien positive en générant un excédant. C’est à l’investisseur de choisir la façon dont il veut monter l’opération, elle est extrêmement modulable.
Elle intéresse, à la fois, l’investisseur français et étranger, mais nécessite une analyse préalable de la situation patrimoniale de l’investisseur afin de définir son appétence à ce type de montage, la compréhension de ses rouages et, surtout, l’équilibre par rapport au reste de son patrimoine.